关于对小区业委会管理实行职权分离的建议

　　第 43 号 

　　案  由：关于对小区业委会管理实行职权分离的建议 

　　理  由：按照《物业管理条例》入住率达到80%以上的新建住宅小区基本上都成立了业主委员会（以下称业委会），由于业委会成员都是退休和兼职人员的身份，造成业委会组织比较松散,难于对小区实施高质量有效的管理。相关调查表明，业委会管理存在着较多问题已经引起很多业主的不满，有些问题在实际运作中令人担忧。其根源是职责和权利没有进行有效的分离，既当运动员又当裁判员。当前业委会已不再是徒有虚名的空架子，而是握有财政大权、对外实际进行经济活动的“经济实体”，有些大型小区业委会掌控着小区较大的资金收入和支出，如果不加强监管和审计，极易发生贪腐行为。为防范上述风险，必须从根源上解决如下问题：  

　　1、《物权法》和《物业管理条例》等法规难以真正执行。由于业委会成员基本上是以退休人员或兼职的身份出现，且不允许有经济报酬，导致对《物权法》和《武汉市物业管理条例》等相关法规学习不够，有的根本不清楚，难以从根本上依据法规管理好小区，仅从个人习惯思维和利益上来考虑联系协调物业公司，有的物业公司为了自身利益对业委会成员不敢提出反对意见，形成利益集团。如：有的业委会成员长期不交物业管理费，物业公司为了长期生存极力讨好他们；有良心的物业公司发现业委会的工作不公平不公正，指出问题进行纠正从而影响了与业委会的关系，严重影响物业公司的工作和对外的声誉，激化了业主和物业之间的矛盾。 

　　2、业委会成员缺乏相应的专业知识和法律意识。《物业管理条例》规定业委会的主要职责是监督和协助物业公司履行物业服务合同。物业管理服务内容涉及工程建设、劳动人事、技术服务、财务管理、环境保护以及法律维权等许多专业知识。但业委会86%为50岁以上的老人，53%为60岁以上的老人，业委会的年轻成员多为兼职，缺乏监督物业管理的时间、精力和相关专业知识。从来没有这方面管理经历和法律知识储备的老人，仅凭热情实在难以有效并准确履行业委会的职责。有的业委会成员认为可以长期不交物业费；可以决定物业公司和工程项目由谁来做；对外签订工程合同的程序和手续审核把关不严；有的直接经手款项收支，使用业委会资金购买礼品和消费等享受一定的特权；财务记帐凭证不规范不及时，收支不够真实。政府相关部门要求物业公司将公共收费的停车费和广告费收入作为专项资金按协商比例分配，而有的业委会强行全部收取，使物业公司经营难以维持。这种权利被放大后，造成腐败现象同时形成反腐败的真空地带。 

　　3、政府对业委会缺乏实质性监督管理。业委会是业主大会的执行机构，是小区最重要的决策和管理机构。能决定选聘、解聘物业服务企业；能依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；能决定业委会工作经费的筹措方式；能决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。这四项权力是小区管理中的核心利益，业委会又无须承担任何责任。在收入方面每月公共区域的停车收费和广告性收费是一个不少的资金积累，小区专项维修资金使用的真实性和各项服务性收支与物业公司之间是如何进行分配的，没有统一的标准和具体的帐目公示，区房屋主管部门和街道办事处只要求小区按季度对服务情况进行了公示，但并未对财务收支情况进行公示（公示了也未必真实）。因缺乏有效的监管和审计，使有些业委会成员将小区业主的利益变成极少数人的利益体外循环，利用这些权利进行寻租。如同一小区公共用地的道路停车设置不同的停车收费标准，将业主划分为固定和非固定停车位，人为增加空置成本和保安人员及工作量；《物业管理条例》规定业委会受业主、业主大会监督，但现在大多数业主不热心小区建设，不参加业主大会及业委会选举。业主大会议事条例又大都有不发表意见等于同意动议的规定，所以是虚有其表没有具体办法和实质性监督，财务监管更需要落到实处。对于规模较大的小区（上千万户）是一个非常庞大的资金积累（相当于中型企业），监管不到位极易滋生贪污腐败行为或事件。 

　　4、业委会成员年龄偏大，难以胜任。根据《物业管理条例》规定对丧失民事行为能力的人，不能履行委员职责；业委会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。该条例没有对年龄和健康状况进行限制。根据调查显示，绝大部分的业委会成员都是60岁以上的老人，最高的甚至高达88岁。中国住宅研究中心发布的调查报告也显示，北京、天津、重庆、上海等特大城市的业委会组成人员绝大部分是中老年人，其中60岁以上的占53%，50至60岁的占33%，50岁以下的只占14%。有的业委会成员平均年龄竟高达73岁。老年人办事较为细心谨慎，但老年人对于新观点、新想法和新的管理服务等接受较慢。业委会工作涉及面广，复杂性绝不亚于这些老人退休以前的原工作岗位。让已退休、精力不足、本应颐养天年的老人去干比退休前更加繁杂的工作，显然勉为其难，但有些业委会成员却要长期担任这一职位，原因何在值得深思。 

　　建  议：1.将职责和权利进行有效分离。明确业委会只是业主大会的执行机构，将职责和权利进行有效的分离，以从根本上解决既当裁判员又当运动员的弊端，为防止贪污腐败风险的发生，建议由街道成立专门代管机构，在资金的收支管理中进行审批并利用互联网大数据进行核算，加强财务预决算审计监督，从而保证了公正、公开、公平，保障小区业主的公共利益。业委会只需专心做好小区服务和监督物业公司服务管理工作。 

　　2.街道相关部门直接管理业委会。街道工作人员是专职的，有专业知识，精力充沛能力强的年轻人管理，有制度的约束。街道相关部门要加强对业委会成员的相关法律及法规的培训学习及上岗考核工作；制定每年对专业法规和服务的考核机制，对不合格的成员进行更换，对业委会成员的年龄和健康状况列出具体的数字指标，如年龄最高不超70周岁、最多连任两届等等。鉴于业委会管理工作繁杂，可给予业委会成员每月一定的工作补贴，不允许收取其他任何报酬，违者必究。 

　　3.实施公民教育和红色物业。业委会在小区建设过程中应当起到比居委会更直接更具体的作用。在小区内广泛宣传 《物权法》、《物业管理条例》等法律法规及《业主公约》，让小区中党员和大学生接受民情、社情、国情教育，帮助他们树立群众观点，不断培养成为发展“红色物业”的骨干力量，同时提高业主的参与意识，履行业主应尽的责任及义务，推进我国的社区管理向着美好生活需要的民主化方向发展。 

　　提案人：肖诗桂  武汉市天然气有限公司外派汉宁公司